Loi elan : quelles innovations en matiere de contrat de construction de maison individuelle ?

2. Exigence d’etude geotechnique : la prevention du risque argile

La Loi du 23 novembre 2018 dite loi « ALUR » publiée le 24 novembre 2018 apporte certaines modifications dans le régime des contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

Dans le Code de la construction et de l'habitation après la sous-section relative à la prévention des risques sismiques et climatiques, a été créée une sous-section intitulée : « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».

L’objectif affiché est donc de lutter contre le risque de retrait-gonflement lié à la présence d'argiles dans le sol.

Avec ces nouvelles dispositions, le législateur impose ici la réalisation d’une étude géotechnique dans des zones fixées par arrêté ministériel.
 

1. Champs d’application de cette mesure :

Cette exigence est fixée : au stade de la vente d’un terrain à bâtir ainsi qu’au stade de la construction d’une maison individuelle.
Le champ d’application est élargie s’agissant du contrat régissant cette construction : l’exigence de fourniture s’applique aux contrats de construction de maison individuelle (CCMI) mais également à tout contrat (contrats de Maîtrise d'Œuvre compris) portant sur la construction d’un ouvrage à usage d’habitation ou mixte, ne comportant pas plus de 2 logements. L’article L.122-25 modifié du Code de la construction et de l'habitation prévoit cependant qu’un décret précisera les contrats y échappant « en raison de la nature et de l’ampleur du projet » : il s’agira sans doute des chantiers « corps d’état séparés » (le maître d’ouvrage contracte ici non pas avec un seul constructeur mais avec chaque intervenant) et concernera les lots non concernés par la prise en compte d’argile (second œuvre : électricien- plaquiste – plombier ….).
 

2. Le nouveau formalisme :

Au stade de la vente du sol : Tout vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir cette étude à l’acquéreur.
Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique. Elle demeurera annexée au titre de propriété afin de suivre chacune des mutations du bien immobilier.
Le notaire aura la charge de vérifier cette exigence et de refuser de passer l’acte en cas d’absence. A défaut sa responsabilité pourra être engagée.
Au stade de la construction : La fourniture de cette étude est encore exigée au stade de la construction d’une maison individuelle.
Cette exigence est à la charge du Maître d'Ouvrage lequel devra fournir cette étude aux constructeurs.
A charge ensuite pour le constructeur d’identifier l’existence éventuelle du phénomène de retrait-gonflement et d’intégrer ces contraintes dans les caractéristiques du bâtiment (fondations notamment). Au demeurant, le contrat de construction devra attester que le constructeur en a reçu un exemplaire et que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque.

On peut se questionner sur l’utilité de cette double exigence : si le vendeur a l’obligation de produire cette étude au moment de la vente du terrain à bâtir, pourquoi exiger ensuite de l’acquéreur la réalisation de cette même étude ?

L’objectif est ici d’augmenter rapidement le nombre de terrains sondés : si l’exigence ne concernait que pour terrains à bâtir, les terrains vendus avant la réforme mais dont la construction serait réalisée après celle-ci échapperaient alors à cette analyse.

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