Loi elan : quelles innovations en matiere de contrat de construction de maison individuelle ?
1. La reconnaissance de la « prefabrication » en construction
La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi « ALUR » publiée le 24 novembre 2018 apporte certaines modifications dans le régime des contrats de construction de maison individuelle (CCMI).
Afin de prendre en considération le progrès technologique en matière de construction et notamment s’agissant des nouveaux matériaux utilisés, il a été intégré dans le Code de la construction et de l'habitation la notion de « préfabrication ».
L’objectif est ainsi d’adapter le CCMI à ce nouveau mode de construction lequel se développe de manière exponentielle ; les arguments techniques de ce procédé constructif sont non négligeables : rapidité de construction, meilleure maitrise des coûts de production, meilleur impact environnemental, nuisance de chantier réduite. Il s’agit là d’un véritable marché et, une fois n’est pas coutume, le législateur a ici anticipé le développement de ce marché en adaptant en amont l’arsenal législatif.
Le nouvel article L.111-1-1 du Code de la construction et de l'habitation définit ainsi la préfabrication :
« La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier ».
« Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier ».
Ce régime sera donc appliqué lorsque « lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués pour réaliser l'ouvrage ».
Actuellement, le législateur impose au constructeur un échéancier strict d’appels de fond avant et pendant la réalisation des travaux à l’égard du Maître d'Ouvrage :
- 15 % à l’ouverture
- 25% à l’achèvement des fondations
- 40% à l'achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)
- 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
- 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.
Avec la préfabrication, le planning et les délais de réalisation sont sensiblement modifiés et cet échéancier semble non adapté. Un décret d’application de la Loi ELAN doit donc créer un nouvel échéancier des appels de fond du constructeur à l’égard du Maître d’ouvrage, adapté à ce nouveau mode constructif.
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